近日，鹿邑县人民法院谷阳法庭审结了一起房屋买卖合同纠纷案，依法确认小花（化名）与小丽（化名）签订的房屋买卖合同无效，小丽返还给小花购房款39.5万元。 

基本案情 

2022年5月，小花经人介绍，与小丽签订了房屋买卖合同，约定：小丽将位于鹿邑县北关狄庄新村内一套面积300平方米的房屋以50万元的价格出售给小花；房款分期支付，小花已经分三次支付了40万元。合同签订后，小花咨询办理房产证时得知，该房屋为自建房，不符合对外出售条件，无法办理产权转移，遂起诉到鹿邑县人民法院，要求确认合同无效，并返还购房款和利息40余万元。 

裁判结果 

法院认为，宅基地使用权是一种以身份为基础的权利，其权利主体具有特定性，即仅限于本集体经济组织的成员。涉案房屋土地为狄庄自然村集体所有土地，小花不是狄庄村民，根据“房、地一体”原则，因此非本集体经济组织成员之间的房屋买卖合同无效。但鉴于小花对涉案房屋充分了解后自愿购买，其自身存在一定过错，法院判决小丽返还小花购房款 39.5万元。 

判决后，法官对双方释理明法，均认识到自己错误，并积极履行判决义务，该案现已履行完毕。 

法官说法：宅基地使用权是农民基于集体成员身份而享有一种社会福利性质的权利，也是农民的安身之本，法律对身份属性的宅基地交易，具有严格限制。 

法条链接 

《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条 

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。 

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。 

农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。 

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。